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何カ月にも渡り住宅ローンの滞納を続けていると、
自分で所有している不動産が競売にかけられてしまいます。

その前に債権者の合意を得て売却することを「任意売却」と言います。

競売の場合、所有者の意思とは関係なく売却されるのを
見守ることしかできませんが、任意売却は自分の意思（任意）を
持って売却することが出来るので任意売却と呼ぶわけですね。

まず必要なのが「債権者との合意」です。
通常の不動産仲介であれば、売主と買主の間に不動産業者が入って
仲介していくのですが、任意の売却の場合は、売主と買主にプラスして
債権者の間に不動産業者が入るということになるのです。

債権者は主に住宅ローンを組んだ銀行となります。

さらに住民税や固定資産税といった税金の滞納、分譲マンションであった場合、
管理費や積立金の滞納があった場合、管理組合や各役所との交渉も行うことになります。

実は債権者にとっても競売より任意売却のほうがメリットが大きいのです。

たとえば不動産競売の場合、落札金額が改札日までわからないので
今後の計画が立てづらいからです。さらに買い手側が見えない部分が多いため
市場価格より低い価格になるケースがほとんどです。

これが任意売却になると、競売よりも高値で取引されるため
債権者にとっても多くの債務が回収できるのでメリットが大きいです。

実際、住宅金融公庫などは、任意売却にむけての手順書を作り
積極的に任意売却を推進しています。

いくつかあるので、まとめて解説していきますね。

１、競売よりも高額で売却することが出来る
競売と違い市場価格で取引することが出来るので、
余剰資金をその後の生活にまわすことも可能となります。

２、引越し資金の確保が可能
余剰資金を使い家を出るときの引越し資金として
確保することが出来ます。

３、近隣の人に事情を知られない
競売だと一般公開されてしまうので周りの方たちに
事情を知られてしまうという金銭面以外での精神的な苦痛を伴いますが
任意売却だと一般公開に販売するので近隣の人たちにも
事情を知られることはありません。

４、強制的な立ち退きを防げる
競売で落札された場合、その後すぐに住居を立ち退かないと
執行官による強制執行が行われますが、任意売却の場合は購入主と
話し合いで退去日を決めることが出来ます。

５、債権者との話し合いを委任することが出来る
家を売った後も残債がある場合、任意売却の専門家に依頼することで
債権者との難しい交渉も代わりに行ってくれます。

相談する時期は早ければ早いほどいいです。
なぜなら競売までの残り時間が短いほど買い手が見つかるのが
難しくなってくるからです。

競売開始決定通知が来てから初めて任意売却に対して
真剣に考える方も多いのですが、住宅ローンの返済が
滞りそうになった時点から相談するのがベストです。

「仕事が忙しくて時間がないから」と
ギリギリまで相談しない方も少なくありませんが、
任意売却はスピードが命です！

○住宅ローン返済から競売までの6STEP
・STEP1、住宅ローンの返済が出来なくなり延滞
・STEP2、ローン残金の一括返済の請求が届く
・STEP3、交渉相手が金融機関から保証会社へ移行する
・STEP4、裁判所から競売開始決定通知が届く
・STEP5、裁判所から調査官が売却価格の調査に来る
・STEP6、競売入札の開始

実際に競売入札が始まってからだと任意売却は非常に厳しくなります。

実は任意売却には費用や相談料は一切かかってきません。
物件が売却されたときは手数料は発生しますが、
債権者のほうから仲介手数料としていただく
カタチを取っているので、依頼した方にご請求が行くことはありません。

成約しなかった場合、手数料をいただくこともないし、
別途費用を請求することも無いので安心してご相談ください。